Quy trình thủ tục mua lại căn hộ từ khách hàng cũ

Bạn đang tính mua lại một căn hộ từ khách hàng khác? Khi chưa bàn giao nhà, nghĩa là căn hộ vẫn đang xây dựng, quy trình và thủ tục mua bán rất đơn giản

Loại giao dịch này được gọi là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định tại điều 20 thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây Dựng hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, quy trình mua bán gồm:

1. Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng công chứng, hay gọi tắt là hợp đồng công chứng.
2. Đóng thuế.
3. Xác nhận của chủ đầu tư về chuyển nhượng hợp đồng.

Quy trình thủ tục mua lại căn hộ

Sau khi đặt cọc, bên mua và bên bán sẽ ra phòng công chứng để làm hợp đồng công chứng. Hồ sơ gồm:

• Hợp đồng gốc với chủ đầu tư.
• Biên lai thanh toán.

Kèm theo CMND và sổ hộ khẩu bản photo và bản chính.

Phí công chứng sẽ là 0,1% giá trị căn hộ nếu căn hộ > 100 triệu - 1 tỷ. Còn nếu giá trị căn hộ > 1 - 3 tỷ thì phí công chứng = 1 triệu + 0,06% giá trị vượt quá 1 tỷ. Xem thêm về Lệ phí công chứng nhà đất là bao nhiêu

Phòng công chứng sẽ ra tất cả 5 tờ (1 cho bên mua, 1 cho bên bán, 1 lưu trữ, 1 cho cơ quan thuế và 1 cho chủ đầu tư)

Bước tiếp theo là đóng thuế ở cơ quan thuế.
Lúc này, tùy theo thỏa thuận, một trong hai bên mua bán sẽ đi đóng khoản này. Bộ hồ sơ gồm:

• Bản sao hợp đồng gốc với chủ đầu tư.
• Bản sao biên lai thanh toán.
• Hợp đồng công chứng.

Thuế tính bằng 2% trên hóa đơn VAT của căn hộ.

Sau cùng là bên mua lên chủ đầu tư để xác nhận chuyển nhượng hợp đồng. Bộ hồ sơ gồm:

• Bản sao hợp đồng cũ với chủ đầu tư.
• Hợp đồng công chứng.
• Bản sao biên lai đóng thuế.

Trong vòng 5 ngày, chủ đầu tư sẽ phải ra văn bản xác nhận chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất cứ phí gì.

Ai là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với khách hàng cũ.

Và bạn (người mua) sẽ tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ cũ, đã ký với chủ đầu tư.

Khi căn hộ hoàn thành, bạn là người đứng tên trên đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho bạn.

Luật quy định phí bảo trì cho chung cư căn hộ là bao nhiêu?

Phí bảo trì hay chính xác hơn là Quỹ bảo trì, theo Luật nhà ở hiện nay quy định là 2% (hai phần trăm) của Tổng giá trị Hợp đồng (chưa thuế VAT)

• Chung cư An Bình 500 triệu tặng tất cả nội thất

Bên mua phải đóng góp phí này trước khi nhận bàn giao chung cư căn hộ (thường là trong vòng 15 ngày kể từ ngày thông báo bàn giao chung cư căn hộ).

Quỹ bảo trì được theo dõi riêng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo luật định và nhằm duy trì chất lượng chung cư căn hộ luôn ở trạng thái hoạt động tốt, như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất...

Cũng theo luật định, trong trường hợp kinh phí này không thu đủ thì huy động từ việc đóng góp của các Chủ sở hữu - tương ứng phần diện tích sở hữu riêng của từng Chủ sở hữu (tính theo m2) tại các kỳ họp của cư dân.

Phí bảo trì do Chủ đầu tư thu và sẽ bàn giao cho Ban Quản lý chung cư hay Ban Quản trị nhà chung cư (sau khi đã thành lập) để tiếp tục phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung của chung cư căn hộ.

Ban Quản trị nhà chung cư có phải do chủ đầu tư chỉ định?

Điều 71 Luật nhà ở quy định nhà chung cư phải có Ban Quản trị, đại diện bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu và người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư

• Quy định về Phí quản lý cho nhà chung cư

Trong thời gian đầu, Chủ đầu tư sẽ chỉ định Ban Quản lý lâm thời để điều hành nhà chung cư.

Không quá không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, Chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (còn được gọi là Hội nghị nhà chung cư) để cư dân bầu Ban Quản trị, trên cơ sở công khai và dân chủ.

Chủ đầu tư chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định.

Số lượng thành viên Ban Quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định và là đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó. Nhiệm kỳ của Ban Quản trị nhà chung cư tối đa là 3 năm. Hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số.

Cũng nói thêm, việc vận hành nhà chung cư bao gồm việc quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư; đồng thời, cung cấp hoặc quản lý các dịch vụ (như bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường.

Diện tích căn hộ ghi trong hợp đồng mua bán là diện tích thương mại hay diện tích thông thủy?

Diện tích căn hộ được dùng cho việc tính toán Tổng giá trị Hợp đồng lúc mua. Diện tích này chính là diện tích thương mại, định nghĩa như sau

Diện tích căn hộ là phần diện tích được xác định theo nguyên tắc tính từ tim Tường chung và Tường bao ngoài của căn  hộ. Bao gồm: diện tích sàn căn hộ, diện tích phần thềm riêng trước cửa vào căn hộ, ban công, lô gia (nếu có).

• Tường ngăn chia giữa 2 căn hộ là Tường chung.
• Tường ngoài giữa căn hộ với hành lang, lối đi hoặc mặt ngoài của căn hộ, mặt ngoài của ban công là Tường bao ngoài.

Diện tích căn hộ bao gồm cả diện tích mặt bằng khung cột, hệ thống kỹ thuật bên trong căn hộ (diện tích này không bao gồm diện tích sử dụng chung của cả toàn nhà chung cư đó).

Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm những gì?

Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
   
   • Phần diện tích bên trong căn hộ, cả diện tích ban công, lôgia gắn liến với căn hộ đó.
   • Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.
   • Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
2. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
   
   • Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích sở hữu riêng đã nói trên.
   • Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào.
   • Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.